Regeling Beleidsregel voor het onttrekken van woonruimte aan de bestemming tot bewoning

Overzicht van in de tekst verwerkte wijzigingen

  • Datum inwerking-treding01-07-2015
  • Terugwerkende kracht t/m
  • Datum uitwerking-treding
  • Betreftwetswijziging
  • Datum ondertekening16-06-2015
  • Bron bekendmakinggemeentelijke nieuwsbrief en website
  • Kenmerk voorstelOnbekend

Inleiding

Beleidsregel voor het onttrekken van woonruimte aan de bestemming tot bewoning

(behorende bij de Huisvestingsverordening Schiermonnikoog 2015)

Inleiding

Hoofdstuk 3, wijzigingen in de woonruimtevoorraad, van de Huisvestingsverordening Schiermonnikoog 2015 is gebaseerd op artikel 21 van de Huisvestingswet 2014. Dit artikel luidt als volgt:

Artikel 21

Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie gebouwen en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen wijk, zonder vergunning van burgemeester en wethouders:

  • a.

    anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar aan de bestemming tot bewoning te onttrekken;

  • b.

    anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar met andere woonruimte samen te voegen;

  • c.

    van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten;

  • d.

    te verbouwen tot twee of meer woonruimten.

Het verbod is dus opgenomen in de wet, terwijl de gemeenteraad de woonruimte aanwijst waarop het verbod van toepassing is. Ingevolge artikel 14 is de Huisvestingsverordening van toepassing op alle woonruimte (ruimte die in het bestemmingsplan voor wonen is bestemd met een uitzondering van de woonruimten die (krachtens de huisvestingsverordening 1994) mogen worden gebruikt voor recreatieve doeleinden (tweede woninglijst) binnen de gemeente Schiermonnikoog.

Doel van de verordening

De Huisvestingsverordening Schiermonnikoog is vastgesteld met het oog op het belang van een goede en rechtvaardige verdeling van de beschikbare woonruimte in de gemeente Schiermonnikoog. De leefbaarheid van het dorp staat daarbij centraal.

Theorie

De onttrekkingsvergunning wordt verleend, indien naar het oordeel van burgemeester en wethouders het met de onttrekking gediende belang groter is dan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. In de Toelichting bij deze bepaling wordt opgemerkt dat bijvoorbeeld kan worden gedacht aan iemand zijn huis heeft verkocht, doch de woning tijdelijk wil verhuren voor recreatieve doeleinden. Ook kan gedacht worden aan een situatie waarbij de aanvrager compensatie biedt door een andere woning voor de permanente voorraad ter beschikking te stellen.

Een vergunning is nodig bij recreatief gebruik van (gedeelten van) woonruimte, maar bijvoorbeeld ook voor het tijdelijk huisvesten van personeel of voor het uitoefenen van een beroep of bedrijf. Een vergunning is dus nodig als een woning -geheel of gedeeltelijk- niet meer wordt gebruikt voor het bieden van permanenthoofdverblijf, maar voor andere doeleinden in gebruik is of wordt genomen.

In de toelichting op de door de gemeenteraad vastgestelde Huisvestingsverordening Schiermonnikoog staat het volgende (bladzijde 7, onder artikel 2):

“In een toeristengemeente komt het wel voor dat een deel van de woning (b.v. slaapkamer) tijdelijk wordt verhuurd voor het verblijf van toeristen. Dit is niet in strijd met de verordening, mits de woning voor het overige permanent wordt bewoond. De hoofdbestemming dient derhalve permanent te blijven”.

Volledigheidshalve wordt erop gewezen dat de vergunningsplicht niet alleen geldt voor eigen woningen, maar ook voor huurwoningen.

Beleid

  • 1.

    Voor onttrekkingen tot 25% van het netto vloeroppervlak (nvo) van het hoofdgebouw en eventuele aanbouwen waarvoor als zodanig een omgevingsvergunning is verleend, is geen vergunning nodig. Bij de berekening van het nvo wordt uitgegaan van NEN 2580, die is bijgevoegd (NEN staat voor Nederlandse Norm voor termen, definities en bepalingsmethoden). Deze NEN 2580 wordt in die zin gecorrigeerd dat ruimten die niet voldoen aan het Bouwbesluit en/of waarvan het gebruik afwijkt van de afgegeven omgevingsvergunning, niet worden meegeteld (zie hierna). De begrippen hoofdgebouw en aanbouw zijn omschreven in het vigerende bestemmingsplan.

  • 2.

    Voor onttrekkingen tussen 25 – 45% van het nvo is een vergunning nodig. Deze wordt afgegeven, zulks met inachtneming van het onder 1 gestelde.

  • 3.

    Onttrekkingen van 45% of meer van het nvo vallen uiteraard onder de vergunningplicht. Omdat de huisvestingsverordening uitdrukkelijk beoogt dat het grootste gedeelte van woningen voor permanente bewoning in gebruik blijft, zal alleen een vergunning worden afgegeven als naar ons oordeel het met de onttrekking gediende belang groter is dan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Daarvan zal slechts in uitzonderingsgevallen sprake zijn. Waarbij tevens moet worden benadrukt dat het opvullen van leegstand met recreatief gebruik op Schiermonnikoog niet is toegestaan.

Wij zullen elke vergunningsaanvraag toetsen aan deze drie lijnen. De wet schrijft voor dat van een beleidsregel afgeweken moet worden als er sprake is van een bijzondere omstandigheid – dat is een omstandigheid die niet is meegewogen is bij het vaststellen van de regel - en als daarnaast toepassing van de beleidsregel onevenredig bezwarend is voor belanghebbende. In deze uitzonderlijke situaties zal derhalve een afzonderlijke belangenafweging plaatsvinden. Het spreekt voor zich dat wij ons in voorkomende gevallen steeds zullen afvragen of deze situatie zich al dan niet voordoet.

Nadrukkelijk merken wij hierbij op dat in het kader van de vergunningverlening nagegaan zal worden of het feitelijke of beoogde gebruik van het hoofdgebouw, de aanbouw of onderdelen daarvan, in overeenstemming is met de voorschriften van het Bouwbesluit en of een omgevingsvergunning is afgegeven. In het Bouwbesluit is aangegeven aan welke eisen gebouwen met een woonfunctie moeten voldoen. Wij zijn verplicht op te treden als niet aan deze voorschriften wordt voldaan. Bedacht moet worden dat deze voorschriften zijn gegeven met het oog op de veiligheid van de bewoners.

Als bijvoorbeeld een aanbouw van een woning niet voldoet aan het Bouwbesluit, dan zullen eerst bouwtechnische voorzieningen getroffen moeten worden, waarvoor als regel een omgevingsvergunning nodig is.

Als uitvloeisel van de richting die in het structuurplan Schiermonnikoog gekozen is voor de gebieden Middenstreek en Langestreek zuidzijde vallen deze locaties, namelijk Langestreek 5 tot en met 19, Middenstreek 4 tot en met 36, Middenstreek 1 tot en met 27, Voorstreek 2 tot en met 24 binnen de uitzonderingsmogelijkheid geboden in lid 3 van het beleid voor het onttrekken van woonruimte aan de bestemming tot bewoning.

Bij het beoordelen van vergunningsaanvragen zal worden gecontroleerd of het gebruik van het hoofdgebouw en eventuele aanbouwen in overeenstemming is met de voorschriften van het Bouwbesluit en of een omgevingsvergunning is afgegeven. Tevens dient de woonfunctie van het pand behouden blijven en dient het pand qua functie en qua bebouwing te passen bij de omgeving.

In voorkomende gevallen kan ook toepassing worden gegeven aan artikel 16 van de huisvestingsverordening. Deze bepaling maakt een tijdelijke vergunning mogelijk, voor een periode van drie jaren (met verlengingsmogelijkheid voor dezelfde periode). Dan moet echter objectief vaststaan dat de woonruimte na ommekomst van die termijn permanent bewoond zal worden.

16 juni 2015

Burgemeester en wethouders van Schiermonnikoog,

de secretaris, de burgemeester,

B.Boelens J. Stellinga